T: 019-6631526        E: [email protected]

abamHartanah.com

Free consultation on selling and buying property

Blog

view:  full / summary

Cara Pengiraan Ringkas Kelayakan Pinjaman LPPSA

Posted by Zuraini bin Zallin on August 17, 2017 at 10:40 AM Comments comments (2)

Aini berhasrat membeli sebiji kediaman berharga RM400k di pinggir bandar.

Bagaimana nak kira?

1-Rujuk kepada jadual kelayakan pinjaman.

2-Arahan Bayaran Balik (ABB) tidak melebihi 60% dari gaji pokok+elaun

3.Komitmen di dalam slip gaji

Contoh:

Gaji Pokok+ Elaun tetap

1.RM5600 =RM680k(kelayakan)

2.RM5600 x 60% = RM3360 (ABB)

3. RM3360-RM2000 = RM1360 

(komitmen)

+Jadi,berdasarkan baki berjumlah RM1360 berapakah kelayakannya merujuk kepada jadual di bawah?

+Bolehkah beliau membuat pinjaman berjumlah 400k?

Jawab di ruangan. Mohon jawab jumlah kelayakan pinjaman juga.

Maksud elaun tetap sila rujuk kepada jadual dibawah.

Kredit: Puan Marisa Mamat



Masalah Pembeli Rumah Pertama

Posted by Zuraini bin Zallin on July 29, 2017 at 11:00 PM Comments comments (0)

Masalah Pembeli Pertama.

Deposit.

Kekangan pembeli pertama apabila mempunyai impian membeli rumah pertama adalah menyediakan deposit 10% terutama bagi mereka yang baru memasuki alam pekerjaan. Bagi yang telah lama bekerja pula mereka tidak mempunyai simpanan yang mencukupi untuk menyediakan deposit diperlukan. Dengan alasan komitmen sedia ada untuk membayar pinjaman pelajaran, kereta dan lain - lain.

Dalam penyediaan deposit, terdapat cara yang boleh diguna pakai bergantung kepada pembeli tersebut. Diantaranya:

1. Pengeluaran EPF dimana pembeli layak untuk mengeluarkan simpanan EPF akaun kedua untuk membayar deposit 10%. Permohonan pengeluaran EPF dapat dibuat selepas tandatangan Surat Perjanjian Jual Beli.

2. Pinjaman Peribadi boleh dibuat dengan mana-mana bank yang menawarkan pinjaman ini. Walau bagaimana pun perlu berhati-hati kerana dengan membuat pinjaman peribadi ini secara tidak langsung menambahkan komitmen pembeli yang mana boleh memberi impak kepada kelulusan pinjaman perumahan.

3. Pinjaman 10 % melalui keluarga. Lebih baik kerana ini tidak melibatkan bayaran kadar faedah dan juga tidak melibatkan secara langsung faktor komitmen yang asbab pinjaman bank tidak lulus. Walaubagaimanapun pinjaman ini perlu atas dasar kepercayaan antara keluarga.

4. Pinjaman koperasi syarikat yang anda bekerja atau sesetengah syarikat ada menyediakan benefit kepada pekerja mereka dengan menyediakan pinjaman. Secara tidak langsung pinjaman dari syarikat / koperasi membantu pengurangan bebanan pembeli untuk menyediakan deposit.


Perbezaan antara MRTA dan MLTA

Posted by Zuraini bin Zallin on July 29, 2017 at 10:50 PM Comments comments (0)

Adakah rumah telah berpindah milik bila pembeli sudah kena bayar ansuran bank?

Posted by Zuraini bin Zallin on March 16, 2017 at 1:30 AM Comments comments (0)

Oleh: Saudara Salkukhairi Abd Sukor


“Saya telah bayar tebus hutang loan penjual dan telahpun kena bayar ansuran bulanan dengan bank. Adakah rumah tersebut telah jadi hak saya? Boleh kah saya mintak masuk awal atau sewakannya kepada orang lain?”

Soalan di atas selalu diajukan oleh pembeli rumah kepada para peguam apabila mereka telah mula kena menjelaskan sebahagian ansuran bulanan bank, walaupun ketika itu keseluruhan urusan jual beli masih belum selesai lagi.

 

Mereka dikehendaki menjelaskan sebahagian daripada ansuran bulanan oleh pihak bank memandangkan pihak bank telah melepaskan (disburse) sebahagian daripada pinjaman untuk tujuan menjelaskan bayaran tebus hutang pinjaman perumahan penjual.

 

Sebenarnya, dari segi amalan guaman hartanah, walaupun pembeli telah terpaksa menjelaskan sebahagian daripada ansuran bulanan pinjaman kepada pihak bank, rumah tersebut MASIH BELUM menjadi milik pembeli secara rasmi.

 

Kenapa?

 

Ini kerana pindah milik daripada nama penjual kepada nama pembeli masih dalam proses untuk didaftarkan oleh peguam.

 

Pembeli kena faham, setelah bayaran tebus hutang pinjaman perumahan penjual dibuat, terdapat beberapa peringkat proses lagi yang perlu dilalui sebelum pindah milik boleh didaftarkan kepada nama pembeli dan bank boleh melepaskan (disburse) keseluruhan pinjaman tersebut, seperti urusan menandatangani dokumen melepaskan gadaian, proses penyerahan geran asal daripada bank penjual kepada peguam, urusan duti setem pindah milik (adjudikasi) dan sebagainya.

 

Selepas pindah milik didaftarkan kepada nama pembeli dan gadaian juga telah didaftarkan atas nama bank, baru lah bank akan melepaskan (disburse) keseluruhan pinjaman tersebut kepada penjual/ peguam.

 

#Di pihak bank

 

Memandangkan mereka telah melepaskan (disburse) sebahagian daripada pinjaman tersebut, mereka berhak menuntut pembeli membuat bayaran sebahagian daripada ansuran bulanan pinjaman. Perkara ini jelas dinyatakan dalam Surat Tawaran Pinjaman (LO) yang telah ditandatangani oleh pembeli dengan pihak bank.

 

#Di pihak penjual

 

Memandangkan pindah milik belum didaftarkan dan mereka pun masih belum menerima sepenuhnya bayaran harga jual beli rumah tersebut daripada bank pembeli, penjual berhak untuk tidak menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada pembeli.

 

 

Oleh yang demikian, pembeli masih belum boleh mendakwa yang rumah tersebut telah jadi haknya memandangkan urusan pindah milik dan bayaran baki harga jual beli masih belum dijelaskan sepenuhnya kepada penjual. Justeru, pembeli tiada hak untuk memasuki rumah tersebut atau bercadang ingin menyewakan rumah tersebut kepada pihak lain kerana rumah tersebut masih belum menjadi milik pembeli sepenuhnya.

 

Ini undang-undang dan amalan guaman yang perlu difahami oleh semua, sama ada mereka suka atau tidak. Semua orang yang beli rumah sub-sale inilah juga prosedur yang mereka akan lalui. Sama sahaja.

 

Walau bagaimanapun, pembeli boleh berbincang dengan penjual untuk membenarkan mereka memasuki rumah tersebut lebih awal. Tetapi dengan syarat, sekiranya penjual bersetuju membenarkan pembeli memasuki rumah tersebut lebih awal, pembeli hendaklah menjelaskan bayaran sewa bulanan kepada penjual. Dan kedua-dua pihak perlu memasuki satu perjanjian sewaan secara rasmi dan pembeli hendakkah mematuhi prosedur sewaan biasa seperti membayar deposit sewaan, deposit utiliti dan sebagainya.

 

Walau bagaimanapun, kemasukan awal tersebut tidak memberikan hak dari segi undang-undang kepada pembeli untuk melakukan sebarang renovasi terhadap rumah tersebut atau memberi sewa (sub-let) kepada pihak lain ataupun memindahmilikkannya pula kepada pihak lain, sehinggalah bayaran keseluruhan harga jual beli diterima oleh penjual daripada bank pembeli dan serahan milikan kosong telah dibuat secara rasmi kepada pembeli.

 

Jadi nasihat saya kepada para pembeli rumah sekalian, banyak banyak kan lah bersabar. Bayar sahajalah sebahagian ansuran bulanan tersebut dengan pihak bank. Dalam masa yang sama jika anda mahu selesai cepat urusan jual beli rumah tersebut, cuba tanya peguam anda bagaimanakah cara anda boleh bantu mereka untuk mempercepatkan urusan tersebut.

 

Itu lebih baik daripada anda marah-marah peguam anda atau setiap hari call dan tanya status kepada peguam anda, sedangkan anda sendiri tidak melakukan apa-apa (selain daripada tindakan di atas) untuk bantu mempercepatkan urusan tersebut.

 

Dan janganlah memaksa penjual menyerahkan milikan kosong rumah tersebut kepada anda sekiranya penjual enggan berbuat demikian selagi mereka belum terima keseluruhan bayaran harga jual beli. Itu hak mereka yang perlu dihormati. Dan ianya dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian jual beli. Sebaliknya, cubalah berbincang secara harmoni sebagaimana alternatif yang saya nyatakan di atas tadi.

 

Baca dan fahamkan terma perjanjian

 

Dan yang paling penting anda kena baca dan fahamkan terma-terma perjanjian jual beli yang anda telah tandatangan untuk mengelakkan salah faham yang boleh menyebabkan timbulnya perbalahan.

 




PROSEDUR MEMBELI RUMAH SUBSALE

Posted by Zuraini bin Zallin on March 16, 2017 at 1:10 AM Comments comments (0)

Sebelum anda membeli rumah, adalah penting untuk anda tahu prosedur yang terlibat di dalam proses ini. Prosedurnya adalah seperti berikut 


Langkah Pertama:

Setelah anda membuat viewing rumah pilihan anda dan bersetuju membeli rumah tersebut, anda dikehendakimembayar 3% booking fee atas nama agensi ejen hartanah anda. Pastikan bayaran dibuat atas akaun Agensi ejen hartanah sahaja yang mana bertindak sebagai pemegang amanah sehingga Perjanjian Jual Beli (lebih dikenali dengan nama “SPA” atau “S&P”;)rumah anda ditandatangi oleh pembeli dan penjual.


Langkah Kedua:

Apabila bayaran booking dibuat, anda dikehendaki menandatangani Letter Offer to Purchase (LOF) atau surat tawaran untuk membeli yang disediakan oleh ejen hartanah anda. Selepas itu ejen hartanah akan membawa surat tawaran ini kepada penjual untuk menandatangani surat tersebut tanda persetujuan urusan jual beli dengan terma dan syarat yang terkandung di dalam surat tersebut. Baca dan faham terlebih dahulu terma dan syarat yang terkandung di dalam surat tawaran tersebut sebelum anda menandatanganinya.


Langkah Ketiga:

Pembeli perlu membuat pinjaman samada pinjaman bank atau pinjaman kerajaan (LPPSA). Bagi pinjaman bank, kebiasaannya ejen hartanah akan membantu anda untuk uruskan permohonan pinjaman bank. Bagi pinjaman kerajaan, adalah baiknya pembeli periksa dahulu kelayakkan kerana urusan pinjaman perlu dibuat oleh pembeli sendiri.


Langkah Keempat:

Selepas mendapat perkhabaran berita permohonan pinjaman bank telah diluluskan, pembeli dan penjual perlu menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli. Surat Perjanjian Jual beli ini perlu ditandatangani dalam masa 14 - 21 hari waktu bekerja dari tarikh surat tawaran ditandatangani kedua belah pihak. Ketika ini, pembeli perlu membayar baki deposit 7%  kepada penjual melalui pihak peguam. Anda akan menerima surat perjanjian tersebut selepas ianya dimatikan setem.


Langkah Kelima:

Selepas surat perjanjian jual beli ditandatangani dan dimatikan setem, proses seterusnya bergantung kepada status Geran anda. Pihak peguam akan menyelesaikan dahulu status-status yang berkenaan di dalam geran. Status-status ini termasuklah status Freehold (Pegangan Bebas) atau Leasehold (Pajakan), Master Title atau Individual / Strata Title, Malay Reserved (Rezab Melayu) dan status-status lain.

Untuk geran Leasehold, pihak peguam perlu mendapatkan kebenaran (consent) daripada exco kerajaan negeri. Bagi Master Title atau Individual / Strata Title yang belum sempurna (perfect), mungkin perlu dibuat Double Transfer. Tempoh masa ini sangat bergantung kepada banyak pihak yang terlibat. Antaranya ialah pihak pemaju, pejabat tanah, exco kerajaan negeri dan beberapa pihak lagi yang berkaitan. Biasanya 1-6 bulan.

 

Langkah Keenam:

Selepas selesainya isu geran dan pindahmilik, pembeli atau bank pemberi pinjaman anda perlu menjelaskan baki 90% harga jualan rumah kepada penjual dalam masa 90 hari. Segala urusan ini diuruskan oleh peguam.

 

Langkah Ketujuh:

Sekiranya pihak anda tidak dapat menyelesaikannya dalam masa 90 hari, maka anda akan diberi tambahan masa selama 30 hari, tetapi penalti sebanyak 8-10% setahun dikenakan ke atas anda (pengiraan penalti adalah dikira mengikut hari).


Langkah Kelapan:

Sebelum serahan kunci secara rasmi dibuat kepada pembeli, pihak peguam akan memastikan yang semua baki pinjaman penjual telah dilunaskan dan semua bil-bil dan cukai-cukai yang di bawah tanggungan penjual dilunaskan terlebih dahulu. Kemudian baru kunci diserahkan secara rasmi.

Ini adalah secara ringkasnya proses pembelian rumah subsale. Walau apapun segalanya bergantung kepada kecepatan pihak-pihak berkaitan untuk memastikan proses jualbeli sehingga selesai.


Rss_feed

UA-89383586-1